בעיתונים ובתקשורת העסקית יש סיפורים על הבעיה בנדל"ן מסחרי ובבנקאות עם מה שמתרחש כעת עם מימון משכנתאות וברירות מחדל של הלוואות.
מאמר זה מספק רקע על מה שה"בנקאים הידידותיים" של היום ואלה המסתמכים על "שווקי ההון" מודאגים ממנו.
הבנקים עוסקים בללוות כסף ולהרוויח ריבית על הלוואות אלו. כשהם מלווים לפרויקטים של נדל"ן מסחרי, הם מצפים מהלווים להחזיר את ההלוואות מהכנסות השכירות או למכור את הנכסים ברווח.
עם זאת, כאשר לווה נכשל והבנק נאלץ לקחת בחזרה נכס מסחרי, זה עלול ליצור בעיות נזילות וכושר פירעון חמורות. הנה הסיבה:
- חוסר נזילות של נכסי נדל"ן: נכסים מסחריים אינם ניתנים להמרה בקלות למזומן. שלא כמו נכסים אחרים כגון אג"ח אוצר או עתודות מזומנים, מכירת נכס מסחרי יכולה לקחת זמן רב ולעתים קרובות בהנחה משווי השוק, במיוחד במצב מצוקה.
- אובדן הכנסה: הבנק מפסיד את זרם החזרי ההלוואה הצפוי, מה שמקטין את תזרים המזומנים שלו. אם הבנק צריך להתערב ולנהל את הנכס, ייתכן שיהיה צורך להגדיל את הכנסות השכירות (אם בכלל) כדי לכסות את החסר.
- עלות תפעולית: ניהול נכס מסחרי אינו מיומנות הליבה של הבנק. זה עשוי להיות כרוך בעלויות תפעול משמעותיות, שחיקה ברווחי הבנק ובעתודות המזומנים של הבנק.
- הלימות הון: סטנדרטים רגולטוריים כמו באזל III (הסכם הרגולציה הבינלאומי משנת 2009 שהציג מערך רפורמות שנועדו לשפר את הרגולציה, הפיקוח וניהול הסיכונים במגזר הבנקאי העולמי) מחייבים את הבנקים לשמור על רמה מסוימת של הון בהשוואה לנכסים המשוקללים בסיכון שלהם. אם הנכס מאבד מערכו או שלא ניתן למכור אותו, ייתכן שהבנק יצטרך לגייס כסף כדי לעמוד בדרישות הרגולטוריות הללו. במצב קיצוני, אי ביצוע זה עלול לגרום לסנקציות רגולטוריות, לרבות הכרזת הבנק כחדל פירעון.
- פיחות נכסים: אם שוק הנדל"ן מתפקד בצורה גרועה, ייתכן שהבנק יצטרך לרשום את ערך הנכס במאזנו, ולהקטין את השווי הנקי הכולל שלו.
- ריכוז סיכון: בנקים אזוריים לרוב חשופים יותר לתנאי השוק המקומיים מאשר בנקים גדולים ומגוונים יותר. אם לבנק אזורי יש ריכוז גבוה של הלוואות נדל"ן מסחרי בתיק שלו, ירידה בשוק הנדל"ן המקומי עלולה לפגוע בבנק בצורה קשה במיוחד, שעלולה להוביל לחדלות פירעון.
השילוב של גורמים אלו עלול להלחיץ את הנזילות של הבנק – יכולתו לעמוד בהתחייבויות לטווח קצר, ופוטנציאלית גם כושר הפירעון שלו – יכולתו להמשיך את פעילותו בטווח הארוך. בעוד שלגופים רגולטוריים ובנקים מרכזיים יש מערכות למניעת כישלונות בנקים והשפעתם הפוטנציאלית על הכלכלה הרחבה, לחדלות הפירעון של בנק עקב חשיפה להלוואות נדל"ן מסחריות גרועות עדיין יכולות להיות השלכות כלכליות משמעותיות. זה נכון במיוחד אם הבנק הכושל הוא מלווה גדול באזורו או אם בנקים רבים מתמודדים עם בעיות דומות בו זמנית.
