- المستودعات والتوزيع والمرافق اللوجستية
- مراكز “الميل الأخير” للوفاء “الميل الأخير
- مصانع التصنيع.
- مواقع التطوير “الجاهزة”، الأراضي “الخام”.
- الاستثمار، البيع/إعادة التأجير، 1031 عمليات التبادل
- “البقاء في المكان” (الاستراتيجيات والتطبيقات)
- “خدمات تمثيل المستأجرين/المشترين الحصرية”.
- خدمات تمثيل المالك المحتملة.
مهمتنا
ابحث عن فرصتك العقارية الصناعية التالية معنا!
قبل أن تفصح عن معلومات سرية لمرخص له في مجال العقارات فيما يتعلق بمعاملة عقارية، يجب أن تفهم نوع علاقة العمل التي تربطك مع ذلك المرخص له. هناك أربع علاقات عمل: (1) وكيل البائع؛ (2) وكيل المشتري؛ (3) الوكيل المزدوج المفصح؛ (4) وسيط المعاملات. وتفرض كل علاقة من هذه العلاقات واجبات ومسؤوليات قانونية معينة على المرخص له وكذلك على البائع أو المشتري الذي يمثله. يتم تعريف هذه العلاقات الأربع بمزيد من التفصيل أدناه. يرجى القراءة بعناية قبل اتخاذ قرارك.
في نيوجيرسي، يُطلب من المرخصين العقاريين الإفصاح عن كيفية نيتهم العمل مع المشترين والبائعين في المعاملات العقارية. (في معاملات الإيجار، يجب قراءة مصطلحي “المشترين” و”البائعين” على أنهما “المستأجرين” و”الملاك”، على التوالي).
الأنواع الأربعة للتمثيل العقاري
- وباعتباره وكيل البائع(انظر أدناه) أو وكيل من الباطن، أو وكيل من الباطن، المرخص له، فإنه يمثل البائع، وسيتم إخبار البائع بجميع المعلومات الجوهرية التي يقدمها المشتري.
- بصفته وكيلاً للمشتري(انظر أدناه)، يمثل الوكيل المرخص له المشتري وجميع المعلومات الجوهرية التي يقدمها البائع للوكيل(انظر أدناه) سيتم إخبار المشتري بها.
- وباعتباره وكيلاً مزدوجاً مفصحاً عنه ومرخصاً له بتمثيل الطرفين، إلا أنه لا يجوز له، دون إذن صريح، الإفصاح عن أن البائع سيقبل بسعر أقل من سعر الإدراج أو أن المشتري سيدفع سعراً أكبر من السعر المعروض.
- لا يمثل المرخص له كوسيط معاملات المشتري أو البائع. ويجوز إخبار الطرف الآخر بجميع المعلومات التي يحصل عليها من أحد الطرفين.
وكيل البائعين (وسيط حصري)
يعمل وكيل البائع لصالح البائع فقط وعليه التزامات قانونية، تسمى الواجبات الائتمانية، تجاه البائع. وتشمل هذه الواجبات العناية المعقولة والولاء غير المجزأ والسرية والإفصاح الكامل. وغالباً ما يعمل وكلاء البائعين مع المشترين، ولكنهم لا يمثلون المشترين. ومع ذلك، عند العمل مع المشترين يجب على وكيل البائع أن يتصرف بأمانة. في التعامل مع كلا الطرفين، لا يجوز لوكيل البائع تقديم أي بيانات مضللة لأي من الطرفين بشأن الأمور الجوهرية للصفقة، مثل قدرة المشتري المالية على الدفع، ويجب عليه الإفصاح عن العيوب ذات الطبيعة المادية التي تؤثر على الحالة المادية للعقار والتي من شأن الفحص المعقول من قبل المرخص له أن يكشف عنها. يشمل وكلاء البائعين جميع الأشخاص المرخص لهم لدى شركة الوساطة التي تم تفويضها من خلال اتفاقية الإدراج للعمل كوكيل للبائع. بالإضافة إلى ذلك، قد تقبل شركات السمسرة الأخرى عرضًا للعمل مع شركة السمسار المدرجة في القائمة كوكلاء للبائع. في مثل هذه الحالات، يُطلق على تلك الشركات وجميع الأشخاص المرخص لهم مع هذه الشركات اسم “وكلاء فرعيين”. يجب على البائعين الذين لا يرغبون في تسويق عقاراتهم من خلال وكلاء فرعيين إبلاغ وكيل البائع بذلك.
وكيل المشتري أو وكيل المستأجر أو كليهما (وسيط حصري)
يعمل وكيل المشتري أو المستأجر حصرياً لصالح المشتري أو المستأجر فقط. على وكيل المشتري أو وكيل المستأجر الحصري واجبات ائتمانية تجاه المشتري أو المستأجر ويمكن تعيينه أيضاً بصفة مزدوجة للعمل كممثل حصري للمشتري أو المستأجر لموكله. يجب أن تشمل مسؤوليات الوكيل الحصري وأدائه تجاه موكله العناية المعقولة والولاء غير المجزأ والسرية والإفصاح الكامل. ومع ذلك، يجب على وكيل المشتري أو المستأجر أن يتصرف بأمانة عند التعامل مع البائعين. في التعامل مع كلا الطرفين، لا يجوز لوكيل المشتري أو المستأجر تقديم أي تحريفات بشأن الأمور الجوهرية في المعاملة، مثل قدرة المشتري المالية على الدفع، ويجب عليه الإفصاح عن العيوب ذات الطبيعة المادية التي تؤثر على الحالة المادية للعقار والتي من شأن الفحص المعقول من قبل المرخص له أن يكشف عنها. ويُنصح المشتري أو المستأجر الذي يرغب في أن يمثله وكيل حصري أن يبرم عقد وكالة حصري مكتوب منفصل مع شركة الوساطة للعمل كوكيل له.
