- מחסנים, הפצה ומתקנים לוגיסטיים
- מרכזי הגשמה של "המייל האחרון".
- מפעלי ייצור.
- אתרי פיתוח "שבול מוכן", אדמה "גולמית".
- השקעות, מכירה/חכירה, 1031 החלפות
- "להישאר במקום" (אסטרטגיות ויישומים)
- "שירותי ייצוג שוכר/קונה בלעדיים".
- שירותי ייצוג אפשריים למשכירים.
המשימה שלנו
לפני שאתה מגלה מידע סודי לבעל רישיון מקרקעין בנוגע לעסקת מקרקעין, עליך להבין איזה סוג של קשר עסקי יש לך עם אותו בעל רישיון. ישנם ארבעה קשרים עסקיים: (1) סוכן המוכר; (2) סוכן הקונה; (3) סוכן כפול שנחשף; ו (4) מתווך עסקה. כל אחד ממערכות היחסים הללו מטיל חובות ואחריות משפטיות מסוימות על בעל הרישיון וכן על המוכר או הקונה המיוצגים. ארבעת מערכות היחסים הללו מוגדרות בפירוט רב יותר להלן. אנא קרא בעיון לפני שתבחר.
בניו ג'רזי, בעלי רישיון נדל"ן נדרשים לחשוף כיצד הם מתכוונים לעבוד עם קונים ומוכרים בעסקת נדל"ן. (בעסקאות שכירות, יש לקרוא את המונחים "קונים" ו"מוכרים" כ"שוכרים" ו"בעלים", בהתאמה).
ארבעת סוגי ייצוג הנדל"ן
- כסוכן המוכר ( ראה להלן ) או סוכן משנה, בעל רישיון, מייצג את המוכר וכל המידע המהותי שסופק על ידי הקונה יימסר למוכר.
- כסוכן של קונה ( ראה להלן ), בעל רישיון, מייצג את הקונה וכל המידע המהותי שנמסר לסוכן על ידי המוכר, יימסר לקונה.
- כסוכן כפול גלוי, בעל רישיון, מייצג את שני הצדדים, אולם אסור לו, ללא רשות מפורשת, לגלות כי המוכר יקבל מחיר נמוך ממחיר הרישום או שהקונה ישלם מחיר הגבוה מהמחיר המוצע.
- כמתווך עסקה, בעל רישיון, אינו מייצג לא את הקונה ולא את המוכר. כל המידע שנרכש מצד אחד עשוי להימסר לצד השני.
סוכן מוכרים (ברוקר בלעדי)
סוכן המוכר עובד רק עבור המוכר ויש לו התחייבויות משפטיות, הנקראות חובות אמון, כלפי המוכר. אלה כוללים זהירות סבירה, נאמנות בלתי מחולקת, סודיות וחשיפה מלאה. סוכני המוכר עובדים לעתים קרובות עם קונים, אך אינם מייצגים את הקונים. עם זאת, בעבודה עם קונים על סוכן המוכר לפעול ביושר. בהתנהלות מול שני הצדדים, סוכן המוכר אינו רשאי להציג מצג שווא לאף אחד מהצדדים בעניינים מהותיים לעסקה, כגון יכולתו הכלכלית של הקונה לשלם, ועליו לחשוף פגמים בעלי אופי מהותי המשפיעים על מצבו הפיזי של הנכס, אשר בדיקה סבירה של בעל הרישיון תגלה. סוכני המוכר כוללים את כל האנשים בעלי רישיון בחברת התיווך, אשר הוסמכה באמצעות הסכם רישום לעבוד כסוכן של המוכר. בנוסף, חברות תיווך אחרות עשויות לקבל הצעה לעבוד עם חברת הברוקר של הרישום כסוכני המוכר. במקרים כאלה, אותן חברות וכל האנשים המורשים בחברות כאלה נקראים "סוכני משנה". מוכרים שאינם מעוניינים בשיווק נכסיהם באמצעות סוכני משנה צריכים להודיע על כך לסוכן המוכר.
סוכן הקונה, השוכר או שניהם (ברוקר בלעדי)
סוכן של קונה או שוכר פועל באופן בלעדי רק עבור הקונה או השוכר. לקונה בלעדי או לסוכן שוכר יש חובות אמון כלפי הקונה או השוכר ויכולים להיות מוגדרים עם יכולת כפולה לפעול כנציג קונה בלעדי וגם כנציג שוכר עבור הלקוח שלהם. האחריות והביצועים של הסוכן הבלעדי כלפי הלקוח שלו חייבים לכלול טיפול סביר, נאמנות בלתי מחולקת, סודיות וחשיפה מלאה. עם זאת, סוכן קונה או שוכר חייב לפעול ביושר כאשר הוא עוסק במוכרים. בהתנהלות מול שני הצדדים, סוכן הקונה אינו רשאי להמציא מצג שווא בעניינים מהותיים לעסקה, כגון יכולתו הכלכלית של הקונה לשלם, ועליו לחשוף פגמים בעלי אופי מהותי המשפיעים על מצבו הפיזי של הנכס, אשר בדיקה סבירה של בעל הרישיון תגלה. לקונה או לשוכר המעוניינים להיות מיוצגים על ידי סוכן בלעדי מומלץ להתקשר בחוזה נפרד בכתב של סוכנות בלעדי עם חברת התיווך לעבוד כסוכן שלהם.
